——在全市实施《房屋登记办法》动员大会上的工作报告

　　　　　　　　　　　　　　王 家 仁
　　　　　　　　　　　　（2008年6月17日）

同志们：
　　这次实施《房屋登记办法》动员大会是经市政府批准召开的一次十分重要的会议，会议的主要任务是，认真贯彻落实住房和城乡建设部《关于贯彻实施房屋登记办法的通知》精神，统一思想，提高认识，全面动员，切实做好实施《房屋登记办法》的各项准备工作，依法履行应尽职责，扎实推进全市房屋登记工作，努力开创我市房屋登记工作的新局面。根据会议安排，现在，我就全市实施《房屋登记办法》工作讲三点意见：
　　一、总结历史，鉴往知来，全市房屋登记工作的逐步发展为实施《房屋登记办法》奠定了良好的基础。
　　随着城市的发展，房地产市场的活跃，我市的房屋登记事业近年来得到了较快的发展，登记工作取得了实实在在的成效。主要表现在：
　　（一）房屋登记的法规体系日趋完善。1982年原国家城建总局发布了《关于城市（镇）房地产产权产籍管理暂行规定》；1983年国务院发布了《城市私有房屋管理条例》，专章规定了城市私有房屋的所有权登记问题；1984年开展了第一次全国城镇房屋普查工作，1987年建设部发布了《城镇房屋所有权登记暂行办法》，目的是在房屋普查的基础上开展全国城镇房屋所有权总登记工作。1990年建设部颁布了《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，对城市房屋产权、产籍管理工作进行了规范性的规定；1994年我国立法机关颁布了《城市房地产管理法》，该法第五章专门就房地产权属登记管理问题作了规定；1994年建设部施行了《城市商品房预售管理办法》，1995年发布了《城市房地产转让管理规定》，1997年发布了《城市房地产抵押管理办法》，1998年建设部又施行了《城市房屋权属登记管理办法》，这些规章多涉及到城市房地产的预售、转让、抵押中的登记问题，而《城市房屋权属登记管理办法》还是一部专门的关于权属登记的规章；2001年国家建设部又对《城市房屋权属登记管理办法》等规章进行了修订；而2007年《物权法》的颁布，标志着房屋登记工作进入了一个全新的时代。
　　（二）房屋登记的体制机构不断健全。我市房屋登记机构从最初的5个发证队走街串巷，宣传政策，上门服务，直接受理，到地改市后成立了市房地产市场产权监理处和3个房管所，5县市也设立了市场产权监理处，人员队伍不断壮大，体制机制不断健全。目前我市登记从业人员达到400多人，各登记机构实行一条龙、一站式便捷服务，各窗口单位分工明确，职责明晰，市房地产市场产权房屋登记机构体制不断健全。2007年市房地产市场产权监理处被建设部授予全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位。
　　（三）房屋登记的覆盖范围逐步扩大。近年来房屋登记数量逐年递增，截止到目前，全市有档可查的房屋登记卷宗达40多万卷，各类共发证30多万本。其中阜阳城区房屋登记卷宗达22.57万起，登记面积1500多万平方米，各类共发证15.4万本，近几年平均年发证达2万多本。房屋登记的覆盖范围从最初各县、市的老城区，扩大到郊区、新城区、开发区和建制镇。
　　（四）房屋登记的服务质量明显提高。经过多年的努力，我市的房屋登记工作逐步规范，登记队伍逐渐树立了“以人为本”的服务意识，登记机构采取各种措施便民、利民、为民，近年来相继建立了政务公开制度，设立了现场服务、预约服务、延时服务和便民“绿色通道”，市登记大厅实行朝9晚5工作制度，实行“一站式”服务，同时加大了对从业人员的培训，房屋登记的服务质量和水平明显提高。
　　（五）房屋登记的规范管理取得成效。随着房屋登记体制机构的不断健全，我市房屋登记的规范化管理工作稳步推进。突出表现在两方面：一是受理环节的规范化。由早期分散式、单兵作战式的上门受理，发展到窗口单位集中受理，一站式服务；二是审核环节的规范化。由简单的直接受理和审核发展到受理环节的审核，交易与权属环节的审核，档案资料归档环节的审核，业务质量抽查，案卷评查等环节、多部门的把关，大大降低了工作差错率，取得了明显成效。
　　（六）房屋登记的社会效应日益显现。房屋登记服务权利人，维护了权利人的合法利益，保证了交易的安全，提供了金融服务工具，在经济社会生活中起到越来越大的作用。20多年来，房屋登记发证工作从没有象现在这样为群众瞩目，被社会公认。
　　二、正视挑战，知己知彼，全面做好实施《房屋登记办法》的各项准备工作
　　即将实施的《房屋登记办法》，确立了统一登记、房屋登记簿等重要的制度，增加新的登记种类，明确了登记机构基本的登记审查要件以及登记机构的审查职责，也明确了登记机构的过错赔偿责任，这意味着登记机构面临着更大的挑战，具体归纳为以下六个方面：一是登记机构审查责任加重的挑战。《办法》确立了形式审查为主、辅以必要的实质审查的原则。《办法》第18条规定的房屋登记机构查验和询问的职责，就是指检查材料形式上的齐全，而无权对其真实性、合法性加以审查；而对所有权初始登记、在建工程抵押权登记以及因房屋灭失导致的所有权注销登记，《办法》第19条明确规定了实质审查的内容。二是房屋登记种类增加的挑战。新《办法》除设立了房屋登记簿作为物权归属和内容的根据外，新增了预告登记、地役权登记、更正登记和异议登记。这给我们的实际工作带来了新的课题，需要我们在学习中思考，在实践中完善。特别是预告登记的设立，使期房买受人或二手房买受人在取得房屋权属证明之前的权益有了相对明确的法律保障，在商品房预售和二手房市场规范方面将发挥极大作用。三是城乡一体化登记制度的挑战。新《办法》对集体土地范围内房屋登记的规定，突破了以往仅对城市物权保护的重视，为广大农民的财产权提供了法律保障，也为今后农地流转、农房市场化交易等改革埋下了伏笔。但是，我们要认识到集体土地上房屋与国有土地上房屋登记的不同，因为宅基地情况复杂，农民建房的各种手续也很复杂，有的甚至是没有什么手续，一代一代传下来的，所以，工作的开展要有充分的政策、规程、人员和技术准备，不能仓促地、大面积地铺开。四是登记性质确立为行政行为的挑战。《办法》明确了登记行为的主体是登记机构，确定了登记行为的本质是行政行为。登记机构是按照申请人的申请将房屋所有权、他项权力或其它应记载事项记载于登记簿，完成记载后，依法发生物权变动或者对抗善意第三人的效力。登记性质的确立带给我们更多的是观念转变的挑战，登记行为的责任更大了。五是建立统一的房屋登记簿的挑战。《办法》明确了房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记薄。作为房屋权利归属和内容的根据，登记簿成为权属登记的基础，我们全市要按照《物权法》、《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》的规定，抓紧建立健全房屋登记簿制度，以适应新《房屋登记办法》规定房屋登记程序的要求。六是确立过错责任追究的挑战。《房屋登记办法》对房屋登记机构及其工作人员违规办理登记给他人造成损害的情形确立了由房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或重大过失造成登记错误的工作人员予以追偿的制度。市和各县、市登记机构每天处理很多业务，零差错的要求更高，赔偿追偿的制度要落实，是一个很现实、很重要的问题，需要花费大气力去研究、去落实，严格按照法律、法规和规章从制度、程序、队伍建设、监督等多方面着手完善。面对挑战，面对新《房屋登记办法》出台这一影响重大、意义深远的变革，我们登记机构要及早准备，知己知彼，采取得力措施，从以下六个方面做好实施的各项准备工作。
　　（一）着力全员培训，持证上岗。按照《房屋登记办法》要求，房屋登记人员应具备与其岗位相适应的的专业知识，从事审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。我们不仅要学习《办法》，学习《物权法》和《房地产法》，还要加强对房地产、房改领域内的法律、法规、规章和文件的理解把握。古人说，学可以明识，学可以知耻，学可以立德。市房地产管理局已经制定了培训计划，下发了考试通知，市局系统组织了从业人员考试，合格者将发给合格证书，持证上岗。各县市也要在培训的基础上，组织考试，持证上岗，确保从业人员的业务素质。
　　（二）着力修订规程，规范操作。市产权监理处己修订完成《阜阳市房屋登记信息系统技术规范》和《阜阳市房屋登记规程（试行）》，提出登记工作要做到“规程法制化、操作规范化、系统现代化、程序科学化、成果信息化、管理制度化”，对房地产平面图构成、登记簿自然状况和权利状况的构成与记载，各种登记收件及审核内容作了详细的规定，增加了预告登记，更正登记、异议登记、地役权登记，同时对所有权登记、他项权利登记中各类收件和业务流程按《房屋登记办法》的要求，重新进行了梳理和调整。各县市登记机构也要抓紧对规程进行规范化修订，以适应新《房屋登记办法》的要求。
　　（三）着力推进改革，完善机制。登记机构行政行为的确定，为深化事业单位人事制度改革创造了条件。市局系统和各县市都应以“有利于新的登记办法的实施，有利于提高房屋登记质量和效率”为目标，在人员和单位管理上实行以事设岗、竞争上岗的原则，建立与岗位职责、工作业绩、实际贡献紧密联系和鼓励依法履职尽责的分配激励机制。在这方面，市产权监理处己经拟定了方案，正在抓紧组织实施。各县市要学习外地先进管理经验，结合实际，积极推进，提高房屋登记质量和效率。
　　（四）着力数字管理，改造系统。从98年开始全市房屋登记进行微机管理以来，我市的信息系统建立了以档案管发证的权属登记系统，这就是通过当事人的初始申请建立档案信息，在这一信息的基础上进行转移、变更、抵押等登记。在新《房屋登记办法》施行后，我们要在统一建立的房屋登记信息系统上办理房屋登记事务，这个系统包括地理信息系统、测绘成果管理系统、业务办理系统、房屋登记簿制证管理系统、电子档案系统、成果利用系统和商品房网上备案系统，真正实现管理数字化。市产权监理处已经进行系统改造招标，计划在7月份完成系统改造升级，并考虑系统的相互联网。
　　（五）着力有序衔接，搞好内业。《房屋登记办法》施行前，己经颁发的房屋权属证书继续有效。《房屋登记办法》施行后，申请登记房屋为共有的，不再颁发《房屋共有权证》，房屋登记机构向共有人分别颁发《房屋所有权证》；在房地产开发企业申请初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，记载于登记簿，不颁发房屋权属证书。登记机构应在登记大厅对新《房屋登记办法》予以公示，通过报纸、电视、广播、宣传单页、服务指南和咨询台等渠道广泛告知申请人，确保各项登记有序衔接。
　　（六）、着力不断探索，创新服务。对《房屋登记办法》新增的登记种类，登记机构在实际工作中要不断总结，及时沟通，加强交流，综合协调，力求创新。对集体土地范围内房屋登记，各县市要充分准备，扎实推进，登记工作中的具体问题如村镇规划证明、房屋测绘报告或平面图等都要有明确、详细、规范的处理办法。
　　三、健全制度，依法履职，确保房屋登记行为的公信力
　　《房屋登记办法》作为《物权法》最核心的配套规章，体现了“物权法定”的精神，坚持了“物权公示”的原则。房屋登记公示的是物权，物权代表着权利人的利益，房屋登记的背后是物权，物权的背后是利益，所以，市及各县市登记机构要从以下六个方面入手建立健全制度：
　　（一）建立事前预防督查和事后快速反应制度。按照建设部规范化管理的要求，各房屋登记机构应当建立质量保证体系。事故前的监督内控制度对于防范行政风险至关重要。建立事前预防监督制度就是要在房屋登记机构内部建立业务督查制度，内部要成立专门的督查科室，抽查各道流程的业务，并定期结合出现质量问题的案例对工作人员进行培训和教育。对于已督查业务，单位领导要亲自加强监督，做到环环相扣、层层监督。事后快速反应制度是及时补救、将事故尽可能化小的应急制度。为快速和妥善处理行政事故，单位内部应成立专门的事故处理部门，如果单位人员少，可以将这项职能作为督查科室工作的一部分，当发生行政复议或行政诉讼投诉时，根据事件的严重程度和对社会影响的大小，组成专门人员制定应急措施，尽可能圆满解决。
　　（二）建立全面质量管理制度。市和各县市登记机构要在房屋登记全过程各环节引入全面质量管理的概念，实现权属登记各环节的文件化、系统化的程序控制，抓紧制订出台质量控制文件。在登记入口方面，要重点加强测绘成果管理和登记受理环节质量控制；在登记过程环节，要加大全过程审核和分管业务领导、上级业务部门的卷宗评查力度；在登记出口的发证环节，要严格执行操作规范和《阜阳市房屋登记规程》。
　　（三）建立“三守三零”工作责任制度。以“提高全体员工守法、守规、守责的自觉性，实现登记人员零违纪，服务零投诉，工作零差错”为目标，制定“三守三零”目标责任书和职工行为准则。强化职工道德教育，切实履职尽责，树立房地产管理部门务实、高效、勤政、为民、廉洁的良好形象。
　　（四）建立业务质量考核评价制度。业务质量考核评价目的是规范登记行为，提高登记工作质量，树立先进，激励后进；考核的范围贯穿于从受理到发证的房屋登记全过程；考核的方式分为日常考核和卷宗评查；考核的内容围绕《房屋登记办法》制定。
　　（五）建立定期业务联席会议和异常业务申报制度。建立定期业务联席会议制度。业务的交流和沟通是促进业务水平提高的有效途径。市和县市各房管部门在从事房屋登记过程中会碰到各不相同的特殊事例，对于这些事例的具体处理方法不但应该作为今后处理同类问题的借鉴，同时通过交流也能为其他部门所学习和参考。业务联席会议可以由市房管部门定期组织，也可以由各受托机构根据实际向市房管部门汇报后组织实施。可以就某一主题进行深入讨论，也可以就一段时间内出现的情况相互交流。从而实现集思广益，更好地规范业务口径，提高整体业务处理能力。建立异常业务案件申报制度。异常业务案件申报包含异常业务登记前申报和已发生不良后果的及时申报两类。市和各县市房管部门对各受托机构的监督力量毕竟是有限的，为使上级了解和更好地发现、解决问题，作为受托或下级部门，当碰到没有把握或无法应用现有法律法规规定办理登记的业务时，应积极主动将工作中出现的矛盾和异常情况向委托行政主体请示；当发生行政不良后果的事故时，应积极提出解决方案向上汇报，以便发证机关及时地化解矛盾，绝不能掩盖问题，超越职权违反程序处理问题。及时上报寻求解决方案，在获得行政主体的支持后再采取有效措施，不但将减轻自身的责任，还能使行政主体积极主动地处理好有关事件。
　　（六）建立逐级责任追究制度。根据《物权法》和《房屋登记办法》规定的房屋登记部门承担相关法律责任的要求，市和各县市房管部门要组织建立逐级责任追究制度。一方面借助于内部质量控制体系，对于房管部门内部发现的质量问题应当追究有关当事人的责任，同时寻找各种导致错误的原因并从根源上防止发生。
　　同志们，《房屋登记办法》的实施工作任务艰巨，责任重大，我们相信，在市委、市政府的正确领导下，在各部门的大力支持下，我们一定能全面贯彻《办法》，认真履职尽责，不断开创房屋登记工作的新局面。