中国目前的房地产形势怎样？未来的房价走势如何？昨天，在香港举行的中报发布会上，我国房地产业龙头企业万科董事会主席王石严肃地表示：“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算。”尽管目前万科资金面较稳健，但仍将进一步下调房价，增加小户型比例，并减少开工面积、减缓竣工速度、控制拿地面积。

    虽在深交所上市，但由于有发行B股，万科自1993年起至今均在香港发布业绩。而对于昨日发布的上半年业绩，王石无疑较为自信。他强调，万科的资金面仍较稳健，在同行里算是突出的。

    报告期内，万科营业收入及净利润分别约为162.5亿元及20.6亿元，较去年同期分别上升50.702%及23.056%.期内结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和160.2亿元，较去年同期增长69.7%和57.1%.

    在上述数据支撑下，其净负债率得以保持较低水平，为37.1%，仅比去年年末上升1个百分点。而对于这一上升，万科财务总监王文金解释，是由于中期预付款项增多尚未结账的缘故。

    不过，虽然期内每股收益较去年同期增长了20.65%，为0.187港元，跟去年一样，万科董事会仍决定不派发中期股息。显然，万科希望尽量保有现金。王石坦承，下半年的形势不容乐观，为此将增多现金，减少花销，力御冬寒。

    做最坏打算调整过冬

    其实，作为最早提出房价拐点论的人，跟同行相比，王石对于此次地产之冬早有准备。在广东，万科也是率先发起降价保量的地产商。对于接下来的房价走势，王石表示，继续下跌是不言自明的。而且，他分析，随着石油价格上涨，下半年的通胀率会更高，宏调可能更深入，情况很可能比想象的更严重。对此，万科做了最坏的打算。

    如何应对？对此，万科执行副总裁肖莉做了介绍。下半年，万科的开工面积将由原计划的848万平方米减少到683万平方米，减幅19.5%.同时，竣工面积也将从原计划的689万平方米减少到586万平方米，减幅14.9%.对于拿地，万科将更加审慎，会充分考虑边际成本和边际利润。而且，肖莉表示，鉴于目前的市场调整还将持续深入，不排除上述计划会做进一步调整。

    具体到房子，除了会进一步调低房价外，王石表示，小户型的比例会继续增加。据悉，去年小户型占万科销售面积的39%，今年上半年则占到46%.

    弃价保量或是出路

    “快速拿地、快速开发、快速销售”一直是万科独特的王牌销售模式，但今年由于销售的不景气，整个资金回笼速度有所停滞。

    申银万国提供的数据显示，从万科各地的推盘量来看，6月的推盘量并未出现明显的回升，略低于5月。

    广州6月主要以消化存量为主，销售速度依旧一般；深圳新推第五园8区和万科城的新盘的签约速度接近40%.推盘量和销售速度的放缓，反映了在价格促销政策停滞之后，万科部分楼盘价格优势已逐步消失，由此带来短期销售速度的压力。

    要过冬，得储粮，在销售增长压力下，万科会融资吗？“当然想在香港融资，但现在不会，因为太难了。”王石坦言，不看好目前的融资环境。

    私募机构圆融投资执行董事冉兰指出，房地产不仅是一个资金堆积型行业，更是一个过度依赖国家宏观政策的行业。

    万科策略调整 “储粮过冬”

    ●进一步下调房价

    ●增加小户型比例

    ●减少开工面积

    ●控制拿地面积