沈阳沈北二手房,沈阳沈北二手房急售楼

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有些地方的房价达到了5600到6500元一平方米，还有跌的可能性吗？

从全国一盘棋的视角去分析房价到底多低才叫低？可6000元/平米上下的房价是否已经超级低，而且未来不会再下跌！其实这个价在全国范围内县城的房屋均价也已经不低，4000多/平米的县城在中西部、以及东北地区等地也是比比皆是。

房价撇开那些杂七杂八的费用，无非就是土地成本、工程费用、财务费用和应得收益是个部分组成。

从2018年3月，国家推出了跨省“地票”制度，也就是一些经济发达的省市可以通过跨省购买地票的方式来获得本地的建设用地开发指标。那么也就意味着土地可以通过中西部落后地区向沿海发达地区指标转移，也就可以让欠发达地区获得部分土地的收益。

根据国家的规定一般优质农田不会低于20万/亩的“地票”转让指标，而且像上海获得地票价格高达70万/亩，江浙粤天津等地也要40万/亩。那么欠发达地区的土地出让成本至少可以获得40万/平方米。

建设用地的土地指标在欠发达区域不仅要把耕地性质转变为建设用地，而且还是城区内或周边的具有一定稀缺性的土地。那么价格上升到80万/亩以上也是必须的。按照这样估算则每平方米建筑面积的土地使用权成本不会少于1200元/平米（含配套设施等用地在内）。

另外，房价中还有工程费用、财务费用和开发收益。工程费用不仅包括建安费用，还包含设计、管理、规费等相关费用，如今也是愈来愈高，按照2000元/平米也是习以为常。加上财务费用10%，利润空间20%。

总计房价要到=（1200+2000）/（1-30%）=4500元/平方米。也就是说，如今城区的房价至少要4500元/平米。

是不是5600～6500元/平米的房价就不低了呢？

笔者前面的计算方法是以耕地为基础进行换算的。可如今在某城区里看到有大量的城中村拆迁安置改造，那么这类城市又可以上升到高一个级别。

按照拆迁安置、开发商运作、政府规划等三者获利的原则，容积率按一比一或略高的补偿方案，这样至少要1:2以上的开发比例才能获得收益，而且房价不得低于6000元/平米。

房子根本不是用来炒的，就是用来住的。房价之所以没有一个合理的定位，是因为我们都太自私，太利己，都想着自己好就行，别人死活我不管，这是不和谐的表现，是恶性循环。如果我们每个人都不那么功利，不那么自私，我觉得房价自然就下来了。这个社会这么乱，是因为全社会都太过于关注那些不应该关注的东西，关注那些所谓的明星，名牌，钱钱钱，有多少人真正的关心教育，环境……

房价跌到5600~6500元，是哪里，如果三四线城市，可以稳住了，如果五线城市和县城，这个价位怕是保不住底的。如果是一二线城市，别指望房价会落到6500元以下。未来推动房价的涨与跌，关键因素是人口的增与减，从人口不断向超一线和新一线城市聚集的现像看，一线城市房价会稳中有涨，由于政策的调控，涨幅缓慢，而那些人口不增反减的县城和三四五线城市，未来房价会缓缓回落。

这个因地制宜吧，看拿什么地方做比较了，我就拿沈阳做比较，我本身自己做室内设计，在沈阳也做挺多年了，对沈阳房地产趋势这块大概也了解的多一点。我是去年四月份在沈北新趣买的房子，5500一平米，当时觉得还有点贵，可是短短几个月时间，这个价格在附近找同等价位那就很费劲了，几乎没有了，得走更远的地方入手。在13.年的时候皇姑区的中海环宇高层也就六千多一平米，现在一万一平都买不下来了，尤其浑南新区的房子涨幅更狠！当时沈北新区一般小区房子售价也就四千多一平米，现在的价格都翻倍，尤其地铁和学区房涨幅更大！简单来说，一二线城市房价回落很缓慢，本来商业用地价格过高，物价人工成本着年递增，很难拉下房价，这些纯属个人看法，大家多多支持！

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